今日は建物の計画の初期の段階に実際に行っている役所調査で、法務局に関連した内容について簡単にまとめておきます。画像はあまり関係ありません。
日本においては不動産の管理体制として、土地の所有者、建物の所有者、それらの管理者の３者を分けて考えます。
登記簿も土地と建物に分かれており出てくる名前は所有者の情報となっています。一方管理者はその時々の実態で判断されることが多い印象です。
建物を建てる際にはまず計画する敷地を設定します。
すべて自分が所有者であれば、１つの敷地をいくつかに分割してそれぞれに計画することも可能です。
気を付けないといけないのは、建築基準法には１敷地１建物の原則と接道の義務があるので、適当に分けると確認申請の履歴がぐちゃぐちゃになってしまい、後々の増築計画などの手続きが非常にややこしくなるため、地目を分けてしまうような敷地の分割をする場合はその辺りはしっかり計画することをお勧めします。
ちなみに建築基準法での敷地の設定は設計者の判断で出来ますが、開発行為または建築等に関する証明書の手続きの際にあれやこれやと自治体から指示がある場合があるので注意が必要です。
実際問題としては、地番ごとに面積と所有者が割り当てられているので、その境目が敷地境界になることが多いです。
しかしすべての境界線を実測から決まっているわけではないので、実際の塀などの構造物と公図の境目がきっちりと合っていることは少ないです。
そのため、所有者同士がその場所に立会い、全員の同意で境界線を設定することが多いです。
次に面積の確認方法についてです。これは登記簿に書いてあります。
現地の立会で境界を決めた後は実測調査を行い、敷地面積を決定します。
建物の面積の確認の方法は2種類あります。登記簿上の面積と実測による面積です。
登記簿にある面積は登記簿が作成された当時の地目面積になっているため、現地立会を新しく行えば面積が変わってきます。実際に市町のへの届出に記入する面積は基本的に実測面積を記入することになります。
次に地目の確認です。これも登記簿に書いてあります。
田、畑、宅地、山林、原野、雑種地の6種類であればなんとか建物は建てられます。
田、畑はそのままでは建物が建てられないので転用や地目変更の手続きが必要になります。
大体の場所は宅地か田、雑種地が多いと思います。敷地予定の面積が大きい場合、地目の変更が絡むと開発許可が必要になるのでその辺りも調査のポイントです。
今回は法務局での調査内容についてまとめてきました。
もし購入予定の土地があるなら自身で確認してみましょう。お近くの法務局で有料ですが見ることができます。
ぜひ自身の建物の計画に役立ててください。
